不動産購入時の注意点

「危険負担」という言葉を聞いたことがありますでしょうか？

不動産屋Ａ（債務者）が購入者Ｂ（債権者）と家を販売する売買契約をしたとします。
ところがＡがＢに家を引き渡す前に、大地震で家がつぶれてしまったとしたら・・・・。
この場合、
購入者Ｂはお金を払わないといけないのでしょうか？
それとも不動産屋Ａが泣かないといけないのでしょうか？

誰のせいでもないのですが、誰かが泣かないといけません。
この問題を「危険負担の問題」といいます。


不動産屋Ａの債務者が負担するという考え方を債務者主義、買主Ｂの債権者が負担すべきという考え方を債権者主義といいます。
民法では、原則は　債務者主義を採用しています。
つまり、不動産屋Ａが負担することになります。

ところが、民法の例外として、「特定物に関する物件の設定または移転を目的とする双務契約については債権者主義を採用する」としています。
つまり、ＡとＢの間の家（不動産は特定物）を売る売買契約は債権者Ｂは家の代金を支払う必要があるということになります。

不特定物は債務者主義、特定物は債権者主義なのです。
つまり家のような特定物は　例外扱いで、債権主義のため　買主に代金支払い義務があるのです。

「え！」　それでは怖くて、地震の多い日本では、注文建設などは頼めないですよ。
と思いますよね。

原則と例外をご説明しましたが、さらに実務では　また違うのです。
実務では、さらに民法の例外規定を変更して、慣行としては多くの会社が特約に債務者主義（売主の負担）を取り入れています。このように、民法の原則と例外、さらには実務とではルールが２転３転します。

「民法ではこうなっています」という売主の言葉に騙されないように、
不動産の契約の際には十分注意しておきましょう。

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